Продати можна купити. Зняття мораторію на продаж землі в Україні

Ще з часів здобуття незалежності Україна намагається впровадити повноцінний ринок землі. З 2002 року цей процес призупинили, наклавши мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення. З того часу кожна влада наголошує про необхідність його зняття та запуску ринку. Схоже, 25-річна, найдовша у світі земельна реформа, підходить до свого логічного зевершення і ми спробували розібратися у цій непростій та заплутаній темі.

Чия земля була раніше

За часів СРСР земля була націоналізованою, і, відповідно, належала державі, а людям, господарствам та організаціям передавалася тільки у користування. Планова економіка на кінець 1980-х показувала найгіршу сторону своєї плановості у всіх сферах господарства, а тому назріла і необхідність реформування прав власності на землю.

Земельна реформа почалася ще за радянських часів – 1990 року, а найбільш активні фази тривали в перші роки незалежності. За той час реформа земельного законодавства пройшла декілька етапів:

1990 рік

Перший етап

Фіксація права власності у формі успадкованого володіння, постійного володіння та постійного та тимчасового користування. Орендаторами могли бути тільки ради народних депутатів

1990 рік
1992 рік

Другий етап

Унормовано 3 форми власності: приватна, колективна та державна. Орендаторами змогли виступати не тільки ради народних депутатів, а і фізичні та юридичні особи

1992 рік
1994 рік

Третій етап

Відбулося роздержавлення: земля була поділена на ділянки (паї). Селянам передані права власності на землю, але не надана сама земля. Унормовані орендні відносини

1994 рік
1999 рік

Четвертий етап

Власникам паїв дозволили вільно виходити зі складу колективних сільськогосподарських підприємств зі своїми паями та створювати приватні господарства

1999 рік
2001 рік

П’ятий етап

Прийняття Земельного кодексу

2001 рік

Власне, Земельний кодекс 2001 року діє досьогодні і залишається головним джерелом правових відносин у земельному плані. Із купівлею-продажем, здачею в оренду чи даруванням землі несільськогосподарчого призначення в Україні проблем немає: щороку держава продає кілька тисяч земельних ділянок під житлову, промислову та комерційну забудову, отримавши з цього 1 млрд гривень в одному тільки 2017 році. Такою землею можуть володіти і іноземці.

Інфографіка: Ціна держави

Читайте також: Юне обличчя екоактивізму. Хто така Ґрета Тунберґ

Складніша ситуація із землею сільськогосподарського призначення (далі у тексті – земля): відповідно до пункту 15 розділу X Земельного кодексу, до 2020 року заборонена «…купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності…», а також земельних ділянок, «…які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства…»

Інфографіка: Ціна держави

За історію незалежної України Верховна Рада 7 разів подовжувала мораторій – «тимчасову» заборону на продаж землі. Під цей мораторій підпало 96% земель. Втім, це не заважало селянам здавати землю в зазвичай довгострокову оренду та збувати паї в обхід закону.

Чому ж не зняли мораторій раніше

Запровадити в країні повноцінний ринок землі вже намагалися: у 2011 році Верховна Рада прийняла закон «Про ринок земель» у першому читанні, але далі справа не просунулася. Причин, чому за десятки років в Україні не зняли мораторію, декілька.

Інфграфіка: Ціна держави

По-перше, за даними соціологічних опитувань, народ категорично проти, а, отже, депутати не стануть приймати невигідні для своєї репутації рішення. Одне з останніх опитувань було проведене в кінці вересня 2019 року групою «Рейтинг»: воно засвідчує, що 73% українців виступають проти введення ринку землі. Схоже опитування провів Київський міжнародний інститут соціології в середині вересня 2019 року. За даними цього дослідження, 52% українців не підтримують скасування мораторію, а 64% вважають, що це питання потрібно винести на всенародний референдум.

По-друге, в Україні погано працюють галузі, які забезпечуватимуть нормальне функціонування ринку: непрописане законодавство, корумповані суди та правоохоронні органи, які не можуть забезпечити чесність навіть нинішніх умов, про що свідчать рейдерські захоплення земельних ділянок та підкилимні ігри великих фермерів, яким на руку незаконний оборот земель.

При цьому, в опитанні, що було проведено у жовтні 2019 року КМІС, на питання «Чи повинен громадянин України, який володіє землею/земельним паєм, мати право вільно розпоряджатися нею, також мати право її продати?» 73,2% респондентів відповіли «так, повинен». Тобто українці одночасно виступають проти надання людям права продавати землю та за те, що люди в Україні мали право це робити – це пов’язано із необізнаністю людей з питанням реформи та маніпуляціями деяких політичних еліт.

Фото: НВ

По-третє, продажом землі часто спекулюють: ніби скасування мораторію відбере землю у людей, зруйнує українське село, землю за копійки скуплять іноземці та олігархи. Звісно, у цьому всьому мало правди, але таким казусам має запобігати законодавство.

Негативний вплив заборони на продаж землі

У 2018 році Європейський суд з прав людини у справі «Зеленчук і Цицюра проти України» постановив, що мораторій порушує право людини володіти приватною власністю, закріплене у першій статті Конвенції про захист прав людини.

Позивачі стверджували, що постійне продовження мораторію зробило неперердбачуваним законодавство, а сам мораторій (нагадуємо – тимчасова заборона) став фактично безстроковим.

«З огляду на зазначені міркування та ненадання Урядом достатніх аргументів для обґрунтування заходів, застосованих до землі заявників, Суд доходить висновку, що держава-відповідач вийшла за межі своєї широкої свободи розсуду у цій сфері та не забезпечила справедливого балансу між загальним інтересом суспільства та майновими правами заявників», – йдеться у рішенні суда.

Фото: НВ

Читайте також: Республіка Білорусь. «Злиття» з Росією чи розворот на Захід

Мораторій неабияк шкодить українській економіці. Різні міжнародні організації, на кштальт Світового банку та МВФ, не раз закликали українську владу зняти мораторій, адже це, за їхніми підрахунками, дозволить зростати українській економіці на 1-2% щороку. Окрім того, якби мораторію ніколи не існувало, Україна у 2018 році мала би на 17% (або на 22,5 млрд доларів) більший ВВП. Для порівняння – зовнішній борг України станом на 2019 рік становить 41,5 млрд доларів.

Ще один мінус мораторію – зараз оренда землі коштує в рази менше, ніж могла би (37 проти 455 доларів за гектар).

 
Порівняння фактичної частки сільського господарства у ВВП країни та потенційної, якби у 2001 році ринок був упроваджений. Фото: Економічна правда

Оренда також не є надійним способом користуватися землею: для ефективного збору урожаю потрібні великі капіталовкладення (добрива, техніка, полив) і сівозміни, а все це може бути забезпечене тільки у випадку, якщо земля буде у власності підприємця на роки, за які він відіб’є вкладені у неї кошти. Власне, зазвичай українці і віддають великі земельні ділянки в оредну на декілька десятиліть, що фактично прирівнюється до їх продажу.

Загалом, в плані оренди на короткі терміни і збирання урожаю без великих грошових вкладень мораторій дає життя малим фермерам. Вони побоюються, що із зняттям мораторію не зможуть конкурувати на ринку із великими агрохолдингами. Також активно діє тіньовий ринок землі, де ніхто не знає як і ким обробляється 8 млн гектарів.

Міжнародний досвід земельної рефоми

Свого часу проект «Ціна держави» провів ґрунтовний аналіз земельних реформ у державах, які у 1990-х роках опинилися у схожих із Україною умовах і мали для переходу до капіталістичної моделі економіки реформувати земельні відносини. До прикладу взято 9 країн: Росію, Молдову, Грузію, Латвію, Литву, Естонію, Польщу, Угорщину та Бразилію.

Як громадяни отримали землю

Під час переходу від соціалістичного минулого до капіталістичного майбутнього держави, загалом, йшли двома шляхами набуття прав власності на землю: розподіл та реституція, хоча для кожної з них цей процес проходив по-своєму.

Розподіл, як і в Україні – роздача земельних ділянок колишнім колгоспникам, – пройшов у Росії, Грузії, Молдові та часково у Бразилії. Загалом, тільки у Бразилії та Грузії процес проходив «туго», коли селяни самовільно захоплювали ділянки.

Image result for найбільші українські агрохолдинги
Фото: Доходи українських агрохолдингів та маржа. Фото: AgroPortal.ua

Реституція – повернення прав на землю людям, або їх нащадкам, що володіли нею до націоналізації. Цим шляхом пішли Угорщина та Латвія, а Естонія та Литва використовували обидва механізми. Цікавим є те, що земля, повернена законним власникам, часто виявлялася кращою, ніж та, яку отримували колгоспники.

Після денаціоналізації у країнах був створений ринок і пройшло друге коло перерозподілу землі, коли одні продавали, а інші купували. В країнах Прибалтики та Польщі приватна власність на землю, за деякими виключеннями, вже сформована, а ринок землі працює як і повинен. У Молдові другий етап не викликав значного розшарування на «латифундистів» та «обкрадених селян»: тут громадяни через соціально-матеріальні умови не поспішають купувати землю та займатися великим фермерством. У Росії взагалі 85% земель передані у власність муніципалітетів для подальшого розподілу між приватними власниками, але її купувати також ніхто не поспішає, адже у країні існують більш привабливі ресурси – нафта та газ.

Як проходила реформа

Україна серед усіх пострадянських країн найдовше не могла визначитися, чого саме вона хоче від свого чорнозему, що і зробило нашу реформу найдовшою у світі. Проте, в Росії, Молдові, Грузії, Литві, Угорщині та Бразилії реформа також досі триває. Майже всі держави за час трансформації економіки намагалися поставити мету та поетапно йти до неї: після формування приватної власності вводилися у дію закони, що регулювали угоди із землею.

Image result for найбільші українські агрохолдинги
Земельний банк найбільших агрохолдингів України. Фото: AgroPortal.ua

Читайте також: 29 довгих років правління. Як завершилась епоха великого елбаси Назарбаєва

В Польщі, Угорщині та країнах Прибалтики намагалися відновити докомуністичні форми господарювання та створити комфортні умови для ведення фермерського бізнесу. Закони тут не обмежували права землевласників, а лише встановлювали правила гри для них: максимально допустимий розмір ділянки, переваги для людей із спеціальною освітою тощо.

В процесі проведення реформ, консультацій із аграріями, аналізу результатів та роботи над помилками кожна держава за роки розробила власне законодавство, що найкраще відповідало соціальним потребам.

Особливості обігу землі

Загальна тенденція у розвитку земельних відносин така: чим менше бюрократичної тяганини – тим більше зростає попит на землю та тим динамічніше розвивається ринок. Цю істину найкраще змогли уловити Прибалтійські країни та Грузія, у яких для купівлі ділянки достатньо завірити угоду у нотаріуса та зробити помітку у земельному кадастрі (база даних, де прописано кому, скільки і де належить земля). А от в Угорщині діє спеціальний державний орган, який має першочергове право на купівлю та продаж землі і значно стримує інвестиції у сферу.

Також важливим є те, які обмеження держава накладає на володіння землею: це є дозволеність/недозволеність іноземцям купувати землю, максимальний/мінімальний розмір ділянки та встановлення нижньої планки ціни на землю.

Image result for реституція сільськогосподарських земель
Регулювання розміру земельної діялнки у різних країнах. Фото: AgroPolit.com

Читайте також: Від мемів до вбивства. Історія теракту в Новій Зеландії

У країнах Прибалтики іноземцям дозволено володіти землею, у Польщі та Угорщині таке обмеження діє тимчасово, а у Грузії, до прикладу, юридична особа може володіти землею, будучи фінансованим з-за кордону.

Щодо розміру ділянок, то суворі обмеження (в десятки гектарів) діють у Литві, Молдові та Угорщині, що дозволило сформуватися великій кількості малих фермерських господарств. Трохи більшими (200-400 гектарів) ділянками можуть володіти фермери у Естонії, Латвії, Польщі та Росії. В Бразилії намагалися поділити великі латифундії на менші земельні ділянки, але ідея провалилася, так як всю землю захопили колишні великі землевласники через підставних осіб.

І ще одне обмеження, яке всстановлює держава – мінімальна ціна за землю, але майже у всіх випадках у країнах ціни значно вищі за цей показник і визначається механізмом попиту-пропозиції.

Що держави отримали на виході реформ

Головний показник вдалої чи невдалої земельної реформи у кожній із проаналізованих країн – чи змогли вони виконати поставлені завдання. Загалом, країни мали обирати – вони фокусуються на захисті селян, чи на ефективності сільськогосподарського виробництва.

Село стало пріоритетом у більшості країн: Молдові, Грузії, Литві, Естонії, Польщі та Угорщині. Найкраще втілити свої плани вдалося Польщі. Угорщина ж, намагаючись захисти селян, відгородила їх від «згубного» впливу іноземних інвестицій, але отримала села на межі вимирання та роздріблені ділянки (майже як і у Молдові). У Грузії існує недостача інвестицій з-за кордону та неадекватні, неринкові, ціни на землю. У Литві малі господарства не можуть конкурувати із імпортними товарами, виробники яких виграють на здешевленні своєї продукції унаслідок великих масштабів виробництва.

Image result for найбільші українські агрохолдинги
Структура українського сільського господарства. Фото: AgroPortal.ua

Ті країни, які сфокусувалися на ефективності сільськогогосподарського виробництва (Росія, Бразилія та Латвія), закономірно, отримали відчутний удар по селу. У Росії, як і багато років в Україні, земля переважно орендується, що призводить до її виснаження. У Бразилії існують великі «латифундії», а селяни в окремих районах потерпають від бідності. У Латвії ж люди скаржаться, що «наша земля вже не наша», адже переважна її частина належить шведським інвесторам, що мали більший капітал на момент відкриття ринку та змогли здобути відчутну перевагу над місцевими фермерами.

Загалом, у кожній країні процес земельних реформ проходив по-своєму, а тому ідеального сценарію, яким би могла скористатися Україна, просто не існує. Навіть та сама Польща, у якій і сільгосп ефективний, і село доглянуте, найменше свого часу потерпала від колективізації (там процес створення колгоспів завершився зі смертю Сталіна), а тому і відносини фермерів, держави та суспільства тут сформовані вже давно.

Що обіцяє уряд в ході реформи

«Нам потрібно зростати на 5-7% на рік. Ми відкриваємо ринок землі не відразу. Думали зробити це з 1 липня, але потім проконсультувалися з фермерами і вирішили зробити це з 1 жовтня (2020 року – прим. ред.)», – заявив у вересні 2019 року прем’єр-міністр України Олексій Гончарук.

Наразі найбільш імовірним шляхом впровадження є написання законопроекту, яким вносяться зміни до існуючого Земельного кодексу – це буде найважливіша складова, основа для подальших законів. Проєкт закону розробляється не спонтанно – це напрацювання Мінагрополітики за всі ті роки, поки діяв мораторій, наслідки переговорів з аграріями та поради міжнародних організацій.

Image result for гончарук
Прем’єр-міністр України Олексій Гончарук. Фото: 24 канал

13 листопада Верховна Рада не без труднощів приймає у першому читанні (це означає, що закон ще буде дороблятися та виноситися на друге читання для остаточного затвердження – прим. ред.) законопроект про впровадження ринку землі в Україні. Перше, що передбачається прийнятим законопроектом: володіти землею можуть тільки держава, територіальні громади, громадяни України та юридичні особи, створені відповідно до українського законодавства.

Володимир Зеленський у листопаді 2019 року заявив, що питання про присутність іноземного капіталу у юридичних особах, які купують землю, буде винесено на референдум. Останнє найбільше лякає малих фермерів, адже можливості іноземного капіталу не порівняти із можливостями сучаних фермерів.

Щоправда, прийнятим законопроектом передбачається відтермінування до 2024 року дозволу компаніям, кінцевим власником яких є іноземець, купувати землю. Проте такі компанії все ще зможуть оредувати землю. Тим не менш, Володими Зеленський обіцяв, що пункт про продаж землі іноземцям може взагалі зникнути із закону перед другим читанням – не дивлячись на те, що проти цього виступає прем’єр Гончарук.

По-друге, пропонується обмежити концентрацію землі в одних руках: господарству або фермеру буде дозволено володіти не більше, ніж 35% на рівні ОТГ (об’єднаних територіальних громад – прим. ред.), 8% на рівні області і 0,5% у загальнодержавному масштабі.

По-третє, нинішні орендарі матимуть перевагу під час продажу землі на аукціоні: якщо вони запропонують таку ж суму за землю, як і їхні конкуренти, то виграють торги.

Читайте також: Північна Ірландія – відкрита рана Великої Британії

Також уряд поставив за мету допомагати малим фермерам із кредитами на купівлю землі: у проекті бюджету на 2020 рік передбачено на це 4,4 млрд грн. «Держава витратить кошти, щоб для вас ставка була не 20%, як зараз, не 10−12% як, ми сподіваємося, буде через рік, а щоб ця ставка була менше 5%», – говорила фермерам міністерка фінансів України Оксана Маркарова. Проте, зараз ще не відомо скільки саме аграріям компенсуватимуть, адже все буде залежати від цін на ринку.

Окрім того, планується запровадити «часткову гарантію кредитування», коли держава буде гарантувати повернення банку частини кредиту, який взяв фермер, якщо той збанкрутує. Це дозволить банкам знизити ризики та полегшить отримання фермерами кредитів.

Image result for зеленський та аграрії
Аграрії на зустрічі із Президентом. Фото: Укрінформ

Також уряд планує внести багато змін до пов’язаних органів. Так, наприклад, планується скасувати право постійного користування землею, яким зловживає Національна академія аграрних наук. Вона володіє майже 450 000 гектарами землі (половина площі Чернівецької області), більшість із яких вона здає у «чорну» оренду.

Окрім того, планується реформувати Держгеокадастр, аби той став лише збирачем даних про земельні наділи, а не розпоряджався ними, як це є зараз. Разом з тим хочуть зменшити кількість бюрократичних процедур та скасувати право всім укранцям безоплатно приватизувати землю (цю можливість залишать ветеранам та працівникам соціальної сфери села), адже до прийняття відповідного закону українці мають право безкоштовно заволодіти 2 га землі.

З інших можливостей, що відкриють перед українцями – можливість внести землю у якості застави за кредитом; доходи селян можуть вирости в результаті природнього зростання цін на українську землю; зникнуть корупційні ризики, що існували під час володіння землею держави; ну і насамкінець зникнуть обмеження (які і так не мали сенсу, бо через мораторій фактично не діяли), що дозволяли купувати землю лише тим, хто мав сільськогосподарську освіту або досвід роботи у сільському господарстві.

Загалом, найважче, з чим має в найближчі роки працювати уряд прем’єра Гончарука – розробити купу законопроектів, пропрацювавши усі можливі механізми, встановити максимально прості і зрозумілі правила гри (адже якщо просто зняти мораторій, то збудуться усі ті страшилки, які вже роками лунають від противників вільного обігу земель). Не менш легким завданням є домовитися із фермерами та переконати суспільство у необхідності зняття мораторію. І навряд завершення 25-річної реформи буде легкою справою як для уряду, так і для народу та фермерів.

Данило В’юнов

Головне фото: golos.com.ua

Джерела: